Ověřený recept jak se připravit na rekonstrukci!

Absolutní většina problémů, které při rekonstrukcích vznikají plyne z:

• nekvalitních podkladů k provedení rekonstrukce
• nekvalitní práce nebo nedodržení termínů
• nedorozumění mezi architektem a investorem
• rizika nepoctivosti dodavatele nebo řemeslníků

Působení všech těchto faktorů je možné eliminovat kvalitní přípravou před samotným započetím rekonstrukce. Vždy je snazší a hlavně lacinější problémům předcházet než je následně řešit a to se týká oblasti stavebnictví dvojnásob. Praxe to neustále dokazuje. Vezmete-li přípravu vážně, ušetříte si řadu problémů a zbytečně vynaložených peněz. Stačí se držet ověřeného postupu:

1) První fáze rekonstrukce - definování potřeb

V první fázi rekonstrukce si určete místnosti, které v bytě potřebujete. Mimo předsíně, kuchyně, koupelny, záchodu a dalších musíte myslet také na svoje záliby a záliby svých dětí (samostatné místnosti, je-li to možné). Snažte si také představit jak bude vypadat Váš život a Vaše rodina během doby po kterou uvažujete zrekonstruovaný byt užívat, tedy za 10 - 15 let i déle a podle toho definovat své potřeby. Pokuste se potom místnosti srovnat na půdorysu bytu tak, aby odpovídaly předpokládanému provozu. Když budete s prací hotovi, nemáte sice žádný konkrétní plánek podle něhož bychom mohli provést rekonstrukci, ale jste schopni definovat to, co potřebujete a můžete se obrátit na architekta nebo projektanta.

2) Druhá fáze rekonstrukce - konzultace s architektem a vypracování studie

Máte-li jasno v tom jaké místnosti v bytě potřebujete, bude s Vámi náš architekt konzultovat Vaše představy, pomůže s ujasněním vašich potřeb, upozorní na technická omezení a různá úskalí projektu, doporučí vhodná řešení a na základě poznatků a závěrů zpracuje výkresy všech smysluplných variant dispozičních řešení bytu, které slouží jako podnět pro další diskusi. Po konzultacích a volbě nejvhodnějších variant koncepčně dopracuje řešení dispozic. Na základně dispozičního řešení zpracuje další výkresy (koncepční pohledové a řezové výkresy, výkresy detailů), jsou–li v této fázi potřeba.

3) Třetí fáze rekonstrukce bytu - konzultace architekta s odborníky

Výslednou studii konzultuje architekt s dalšími odborníky

• statikem
• požárním specialistou
• projektantem části elektro
• ZTI (zdravotně technických instalací)
• vytápění
• vzduchotechniky
• aj.

Podle rozsahu ještě případně předjedná rekonstrukci s orgány státní správy

• hygienikem
• HZS (hasičským záchranným sborem)
• orgány péče o životní prostředí
• aj.

Jejich připomínky zapracuje po konzultacích s Vámi do studie. Výsledkem této fáze, kterou koordinuje architekt, je konečná verze řešení a může vzniknout první podložená, nicméně stále ještě orientační představa o ceně realizace.

4) Čtvrtá fáze rekonstrukce – dopracování projektové a prováděcí dokumentace

Nastává období zpracování projektu rekonstrukce pro stavební povolení a pro výběr dodavatelské firmy. Ten řeší tzv. stavební část, která obsahuje technickou zprávu, půdorysy a řezy většinou v měřítku 1 : 50 a případné detailní řešení některých částí.

Dále projekt rekonstrukce obsahuje samostatné části podle jednotlivých profesí:

• projekt rozvodů vody a kanalizace
• elektroinstalace
• vytápění
• případně další profese dle rozsahu rekonstrukce

Tato část nemusí být vždy požadována, záleží na rozsahu rekonstrukce bytu. Při menším rozsahu prací tuto dokumentaci realizační firmy nepotřebují.

5) pátá fáze rekonstrukce – stavební povolení nebo ohlášení stavby

Stavební povolení se zpravidla řeší současně s výběrem dodavatelské firmy tak, aby po podpisu smlouvy o dílo na rekonstrukci mohla stavební firma začít pracovat co nejdříve.

Žádost o stavební povolení se všemi náležitostmi se podává místně příslušnému stavebnímu úřadu. Stavební úřad vyžaduje pro posouzení žádosti určitý čas, minimálně 30 dnů.

Svá stanoviska k projektu zpravidla předkládají také:

• správce nemovitosti nebo valná hromada vlastníků bytových jednotek, jedná-li se o bytový dům ve správě nebo bytový dům s více vlastníky,
• družstvo, jedná-li se o bytový dům v družstevním majetku,
• vlastník domu, jedná-li se např. o obecní, nebo jiný nájemní byt,
• hygienik,
• hasiči,
• plynárny,
• vodárny,
• elektrorozvodné závody,
• a další, je-li to nutné.

Tyto subjekty někdy žádá o stanovisko přímo stavební úřad, většinou však „deleguje" obstarání jednotlivých „razítek" na Vás.

6) šestá fáze rekonstrukce - výběr dodavatelské firmy

Dobu po kterou stavební úřad schvaluje projekt rekonstrukce vhodně využijte k výběru dodavatelské stavební firmy. Základem pro výběrové řízení bez zbytečných průtahů vlivem doplňování rozpočtu, chyb a dodatečného upřesňování neúplných informací je kvalitně zpracovaná projektová a prováděcí dokumentace a zpracovaný výkaz výměr.

Jedná-li se o menší rozsah prací, je možné ušetřit na projektové a prováděcí dokumentaci. Požadavek, který tato dokumentace ale musí naplnit je jednoznačná specifikace budoucího díla. Nevyplatí se ale ušetřit na zpracování výkazu výměr. Nespoléhejte na stavební firmu, která Vám prostřednictvím vlastního výkazu výměr nabídne realizaci. Nechejte si zpracovat vlastní výkaz výměr architektem nebo nezávislým specialistou - rozpočtářem.

Ne vždy je nejlevnější firma ta nejserióznější a nejkvalitnější a pro nás tedy nejvýhodnější. Je proto lépe vybírat podle doporučení důvěryhodné osoby nebo si prohlédnout některou z rekonstrukcí, kterou již firma realizovala.

autorem článku je Ing. Petr Zelenka, project manager Aretti

Můžete pokračovat: Rekonstrukce a realizace